Sinds de herinvoering van het verlaagde btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw rijst bij veel bouwheren dezelfde vraag: hoe bereken ik correct de bewoonbare oppervlakte van mijn woning? Die berekening is cruciaal, want enkel woningen tot 175 m² bewoonbare oppervlakte komen in aanmerking voor dit gunsttarief – behalve bij sociale verhuur.

In deze blog leggen de vastgoedexperten van Capston uit hoe je dat doet, welke ruimtes meetellen en waarom een correcte berekening belangrijk is voor iedereen die plannen heeft om te bouwen of te vernieuwen.

Wat betekent “bewoonbare oppervlakte”?

De bewoonbare oppervlakte is de som van alle ruimtes die effectief dienen voor huisvesting of beroepsgebruik. Ze wordt berekend volgens de methode vastgelegd in het Koninklijk Besluit nr. 20 – maar in gewone mensentaal komt het hierop neer:

Ruimtes die meetellen:

Woonkamer, eetkamer, keuken, slaapkamer;
Bewoonbare zolder of kelder;
Bureauruimte of thuiskantoor;
Hobby- of speelkamer, fitnessruimte, veranda.
Ruimtes die niet meetellen:

Badkamer, toilet, wasruimte;
Trappen, gangen, berging;
Garage of technische ruimte.
Daarnaast moet elke ruimte minstens 4 m² groot zijn en een hoogte van 2 m hebben om in aanmerking te komen.

Hoe moet je meten?

De meting gebeurt tussen de binnenzijden van de muren (dus niet de buitenmuren).
Bij appartementen wordt enkel gekeken naar de privatieve delen, niet naar de gemeenschappelijke hall, lift of trappen.
In co-housing-projecten telt men de gemeenschappelijke leefruimtes slechts gedeeltelijk mee, in verhouding tot het aantal wooneenheden.

Kort gezegd: het gaat om de effectief bruikbare woonruimte, niet de totale bouwoppervlakte.

Waarom is dit belangrijk voor eigenaars en investeerders?

Of je nu bouwt in een landelijke gemeente zoals Laarne of Zele, of in een stedelijke omgeving: het 6%-btw-tarief kan een aanzienlijk verschil maken in de kostprijs van je project. Door de bewoonbare oppervlakte correct te berekenen, vermijd je dat het voordeel verloren gaat.

Een juiste interpretatie van de regelgeving is dus essentieel — zeker nu steeds meer eigenaars kiezen voor heropbouw in plaats van renovatie, om hun woning energiezuiniger en toekomstgericht te maken.

Bij twijfel kan het nuttig zijn om vooraf een ruling bij de fiscus aan te vragen of om samen te werken met een vastgoedpartner die de regels door en door kent.

Concreet voorbeeld

Stel: je sloopt een woning met een totale vloeroppervlakte van 195 m².
Na aftrek van de badkamer (10 m²), berging (6 m²) en garage (20 m²) blijft er 159 m² bewoonbare oppervlakte over.
De woning blijft dus binnen de wettelijke limiet, en het 6%-btw-tarief is toepasbaar.

Bij een bouwbudget van € 300.000 betekent dat een besparing van € 45.000 aan btw tegenover het standaardtarief van 21%.

Samengevat

De grens voor het 6%-btw-tarief ligt op 175 m² bewoonbare oppervlakte.
Enkel woon- en werkruimtes tellen mee, geen badkamers, garages of gangen.
Ruimtes moeten minstens 4 m² groot en 2 m hoog zijn.
Meting gebeurt tussen de binnenmuren.
Voor appartementen of co-housing geldt een aangepaste berekening.

Capston helpt je bij elk sloop- en heropbouwproject

Onze kantoren in Laarne en Zele begeleiden we dagelijks particulieren, bouwheren en investeerders.
We helpen je om het btw-voordeel van 6% correct toe te passen en maximaal te benutten.

Je kan bij ons terecht voor:

een professionele berekening van de bewoonbare oppervlakte;
advies over de btw-regels en fiscale voorwaarden;
begeleiding bij aankoop, verkoop of heropbouw.

Plan vandaag nog een vrijblijvend adviesgesprek met een van onze vastgoedexperten.

Contacteer Capston